MEMU

資産価値が
持続する
住宅地の条件。

「次世代に引き継ぐ街づくり」を進める
「千里 円山の丘」の資産価値について、
不動産の専門家に聞きました。

不動産&経営コンサルティング会社
株式会社アフェクト
代表取締役大倉 啓克 氏

不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー(AFP)、中小企業診断士、2030SDGsカードゲーム公認ファシリテーター
1984年より、大手不動産販売会社に15年間勤務ののち、1999年不動産&経営コンサルティング会社である株式会社アフェクトを設立。不動産市場を知り尽くした豊富な知見により、マイホーム購入から不動産投資相談や不動産を活用した相続対策まで、生活者の視点を重視した不動産コンサルティングを実施しています。

PROLOGUE

時を重ねるほどにいい顔になる街があります。逆に、時が経つほどに寂れていく街もあります。
何が違うのでしょうか。
時を重ねるほどに美しく暮らしやすく成長していく街、そんな街を選び次世代に引き継いでいきたいものです。
さて、そのような街にはどういう条件が備わっているのか、
「千里 円山の丘」はその条件を満たしているのかを、お答えしていきたいと思います。

街並み

「千里 円山の丘」は、吹田市円山町の
大規模戸建開発という
『希少な街のベース価値』に加え、
「サステナブルな街づくり」に裏付けられた
『3つの持続する街づくり価値』を
持ち合わせています。
それでは、希少な街のベース価値から
見ていきましょう。

Feature.1

希少な街のベース価値。

01

都心直結の交通至便立地なのに
大規模戸建開発。

「千里 円山の丘」は、大阪・梅田8km圏、大阪メトロ御堂筋線「江坂」駅徒歩15分、阪急千里線「関大前」駅徒歩6分の都心直結立地でありながら、約8ヘクタール・303区画の大規模戸建開発です。通常このような利便性の高い立地では、マンション開発が検討される場合が多く、北摂エリアでこのような街魅力を形成可能な大規模開発は、まさに希少な住宅地と言えます。

地図
02

都心直結の交通至便立地なのに良好な住環境。

前掲のとおり「千里 円山の丘」は、都心直結の交通至便立地でありながら、「第一種低層住居専用地域」に指定されています。これは低層住宅の良好な住環境を保護するために定められた地域であり、13種類ある用途地域の中でも最も規制が厳しく、大型店舗・工場・遊戯施設等の建築が禁止されているため、将来にわたり良好な住環境が守られます。また、当エリアは「千里山西風致地区」にも指定されています。風致地区とは、自然的景観や良好な住宅環境を維持していくため、都市計画法により定められた地区であり、やはり将来にわたり良好な住環境が持続できるエリアと言えます。

  • 交通図

    交通図

  • 全体区画イメージ図

    全体区画イメージ図

03

都心直結の交通至便立地なのに
高台立地。

都心に近い交通至便立地は一般的に平野部にあるケースが多く、「千里 円山の丘」のような高台の戸建住宅であり、眺望も期待可能な立地は稀な存在です。これは吹田市円山町が、元々大阪平野を見晴らす素晴らしい眺望があったため、早くから住宅地として開発されてきたという歴史にも裏づけられています。

現地周辺写真

現地周辺写真

このような邸宅街として
歴史ある吹田市円山町の、
利便性と住環境を兼ね備えた立地に、
「千里 円山の丘」は誕生しました。
この多くの希少な価値に加え、
「千里 円山の丘」は「サステナブルな街づくり」
裏付けされた価値が形成されています。
では、その価値を確かめてみましょう。

Feature.2

広く、美しく、災害にも強い、
3つの持続する街づくり価値。

01

パッシブデザインの採用。

「千里 円山の丘」の街づくりの基本的考え方として、パッシブデザインを採用(街区全体:303区画)しています。パッシブデザインとは、「自然を体感し、自然と共生する」をテーマに、太陽の光や熱、風や雨などの自然エネルギーを最大限に活用し、効率的に取り入れる設計手法です。
気象観測データに基づき、住宅や道路の配置をデザインし、隅々まで爽やかな風が吹き抜ける自然環境と調和した持続する街づくりを設計します。
ここちよい風を生み出す街区設計に加え、「街全体を冷やす環境技術」を効果的に導入することで「ヒートアイランド現象の緩和」や「街区全体の省エネ効果」(エアコンの運転制御など)を高めることにつながります。その他、緑豊かで四季それぞれの移ろいを感じる公園施設も配置しています。

02

無電柱・無電線の街づくり。

日本の無電柱化は海外に比べ大幅に遅れており、大阪市6%、東京23区8%という状況です。これに対し、海外主要都市では無電柱・無電線の街づくりが基本であり、ロンドン・パリ・香港・シンガポールは100%、台北96%、ソウル49%といった状況です。近年、地震や台風でしばしば電柱が倒壊しているニュースを見るにつけ、災害大国の日本の無電柱化が遅れていることに疑問を感じます。「千里 円山の丘」は、無電柱の街として誕生(街全体303区画)しますが、災害対応だけではない無電柱化のメリットを次に列挙してみました。無電柱化の街は、「空が大きく見える街」としての良好な住環境の確保の他、災害時への強みの発揮も期待できます。

  • 無電柱化のメリット
  • 欧米やアジア主要都市と日本の無電線化の状況

※ロンドン、パリは海外電力調査会調べによる2004年の状況(ケーブル延長ベース)※香港は国際建設技術協会調べによる2004年の状況(ケーブル延長ベース)※シンガポールは『POWER QUALITY INITIATIVES IN SINGAPORE, CIRED2001, Singapore, 2001』による2001年の状況(ケーブル延長ベース)※台北は台北市道路管線情報センター資料による台北市区の2015年の状況(ケーブル延長ベース)※ソウルは韓国電力統計2017による2017年の状況(ケーブル延長ベース)※日本は国土交通省調べによる2017年度末の状況(道路延長ベース)

Feature.3

持続する街、
次世代に引き継ぐ街。

世界では、地球温暖化や海洋プラスチックごみ問題などが大きな課題となっており、2015年9月の国連サミットで、国連加盟193か国、全会一致で採択されたSDGs(持続可能な開発目標)が注目されています。SDGsは、17の大きな目標(Goal)と、169の具体的ターゲットで構成されていますが、その「Goal11」に「住み続けられる街づくりを」という目標があります。

現在の新型コロナ感染症(以下、「コロナ」と言います。)の影響により、SDGsの注目度がさらに上がっています。SDGsは、経済活動・環境活動・社会活動をバランス良く持続発展させていくというものであり、コロナ禍の現在、経済活動とコロナ対策の両立というSDGs的な思考が求められています。
吹田市円山町という希少な地に、「サステナブルな街づくり」をすすめる「千里 円山の丘」は、SDGsの「Goal11」を具現化する、まさに「持続可能な街」と言えます。
仮に、あなたが就学児童のいるご家族としましょう。
あなたはここで楽しく子育てをする、やがて子供は巣立ちここを出て行く、子供が娘さんならここからお嫁に出すという場面も。そして、ここにお孫さんが遊びに来る、やがて、ここを次世代に譲る。またここで新しい暮らし、成長がはじまる。
このような持続可能で、次世代に引き継ぐことが可能な街に暮らしたいと思うのではないでしょうか。
そしてこのような街が資産価値も持続する街と言えるのではないでしょうか。実際、周辺の住宅地の地価を確認すると、計画的な街区形成がなされているニュータウンエリアの地価は、徒歩圏エリアを中心に、過去5年で10%以上上昇している地点があるなど評価が上がっています。これに対し、ニュータウン外や駅遠隔地の地価はやや上昇という状況であり、吹田市円山町の公示地価ポイントもわずかに上昇しています。

EPILOGUE

時を重ねるほどにいい顔になる街。
「千里 円山の丘」はその条件を満たしていそうです。

吹田市円山町は、「千里 円山の丘」の大規模開発により、ニュータウンエリアとして生まれ変わり、地価評価の向上が期待できます。さらに、他の住宅地にはないさまざまな「持続する街づくり価値」を持つようになる「この地」の価値が、今後どのように向上していくのかが注目されます。
今、コロナの影響により居住地への考え方が大きく変わろうとしています。リモートワークがスタンダードになることで、都心に居住する必要性が薄れつつあります。かと言って田舎暮らしがトレンドになるわけでもなく、利便性と居住性の良さが共存する、近郊エリアの住宅地の価値がますます評価されています。私はこれまで多くの住宅地や建築物を見てきましたが、この街は時代の変化に対応し、そして時を重ねるほどに、まわりの他の街とは異なる価値を形成していく予感がします。

街並み

STARTED

はじまっています。

「千里 円山の丘」の新生活。

※掲載の地図は概略図であり、省略されている道路・施設等があります。
※掲載の現地周辺写真は2018年12月に撮影したものに色調補正などCG加工を施したもので、実際とは異なります。
※掲載の街並み写真は2020年8月に撮影したものです。
※掲載の情報は2020年12月時点のもので、今後変更になる場合がございます。

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